二胎房貸的申請重點與注意事項,深入解析帶你快送秒懂如何活用房產!

已有房貸但還想再用房子增加資金?向銀行申請增貸或轉增貸被婉拒或是拿到的貸款條件太差?你還有融資公司的二胎房貸可以選擇。本文深入淺出地帶你快速掌握二胎房貸是什麼?有哪些好處與風險?最重要的利率額度是如何計算的?申請流程為何?讓有房產的你可以更靈活的運用資產,獲得資金。

一、二胎房貸介紹

二胎房貸是什麼?

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款,貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說,您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

一般我們在辦理房屋貸款的時候,債權人為了保障自身權益,會將房子作抵押權設定,而通常第一順位抵押權會是購屋貸款,債權人A也大多是銀行。

因此,辦理二胎房貸時,債權人B(銀行或融資公司)設定的抵押權,順序就會排在債權人A之後,也就是第二順位,故稱作二胎房貸。

二胎房貸與房屋貸款比較

房屋貸款是當你沒有足夠的錢,來買房子的時後,申請的購屋貸款。二胎房貸是當你名下已經有房子,且原房貸還沒繳完時,用房子再貸一筆資金,來作周轉、投資、裝修等運用。再白話點,房屋貸款是沒有錢也沒有房,借錢來買房;二胎房貸是沒有錢、但有房,用房子來借錢。

貸款類型 定義 特色
房屋貸款 當沒有足夠資金購買房屋時,用於購屋申請的貸款。 沒有錢也沒有房,借錢來買房
二胎房貸 還有房貸再貸第二次,用於周轉、投資、裝修等用途。 沒有錢、但有房,用房子來借錢。

二、二胎房貸優缺點有哪些?

二胎房貸有哪些好處?

為什麼推薦二胎房貸?二胎房貸有哪些優點、好處?二胎房貸整體而言,有額度大、撥款速度快等優點,可以迅速解解決資金週轉的需求。

  1. 活化不動產:二胎房貸最大的好處,就是能活化資產、放大不動產的價值
  2. 可貸金額高:二胎房貸有房屋作擔保,因此可貸額度是看房子的貸款空間還有多少,最高可貸到房價120%、額度500萬元
  3. 申貸管道多:二胎房貸的管道多元,除了銀行,上市融資公司(好事貸好事貸)、當鋪及代書也都可以申辦二胎房貸。
  4. 貸款用途廣:二胎房貸的貸款金額較大,不論是用來整合負債、資金周轉、公司創業、投資理財、整修房屋都可以
  5. 容易申請:辦理二胎房貸,只要在原房貸的抵押權後面,直接再設定一筆抵押權就可以了,省時又省花費。
  6. 撥款快速:融資公司二胎房貸審核快速、作業流程簡單,平均2~3個工作天即可完成申辦流程,資金快速到位,更適合急需資金的申請人。

相較於其它資金周轉用的貸款種類,二胎房貸具備用途廣、額度高、過件率高及管道多元等優勢。不過建議要慎選申請的管道,以銀行或融資公司為申辦對象,才能降低貸款上的風險。

二胎房貸缺點是什麼?

雖然二順位房貸的優點很多,但還是有它的缺點存在,其說明如以下所述。

  • 申請管道優劣不一

二胎房貸申請管道有3種,可以向銀行、融資公司與民間貸款機構提出申請。以風險性來說,銀行與融資公司因為受到政府的監督,貸款的風險較低;不過,若是向民間貸款機構提出次順位房貸的申請,則有可能會面臨到未知的風險。畢竟民間貸款的法律規範尚未周延,因此讓不肖業者有了可以操作的空間。

  • 二胎房貸利率較高

承作二順位房貸的貸款方,因為第二順位抵押權的關係,可能面臨無法收回貸款本金的風險,所以會提高二胎房貸的利率(銀行二胎利率約6%~16%;融資公司二胎利率約7%~14%),以減少可能無法回收貸款本金的情況發生。

任何貸款方案都有它自身的缺點,只要在申辦前進行審慎的評估,於衡量自身條件後,再向合適的管道提出申請,相信二胎房貸是可以為你解決資金週轉的問題。

三、二胎房貸利率與額度是多少?

二胎房貸利率

二胎房貸利率區間為2.5%~36%。一般買房時申請的購屋貸款,銀行會設定房子的第一順位抵押權,而二胎房貸也是用同一間房子設定抵押權,這筆貸款的債權人就會是第二順位,未來萬一借款人還不出錢,房子法拍後的錢也是照順序分配,那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款,因此利息會比較多。因此相較於其他同類型的貸款(房屋增貸/轉增貸約1.37%~5%),二胎房貸的利率會比較高一些。

以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率與年限:

貸款管道 融資公司 銀行 當鋪 代書
利率 7%~14% 2.5%~16% 18%~30% 6%~36%
年限 10年 10年 5年 7年

二胎房貸額度

二胎房貸是房子的第二筆貸款,每間銀行的可貸額度區間略有不同,因為房子的價值比較高,額度從25-600萬都有,民間二胎的額度則約在30~500萬。

二胎房貸成數,是以房價為基準來評估,可貸成數如下:

  • 銀行二胎房貸成數:最高房價90%
  • 好事貸二胎房貸成數:最高房價120%
  • 民間二胎房貸成數:最高房價100%

然而房屋的價值又是如何計算的呢?房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係,最簡單的查詢方式,就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格,在實價登錄2.0上路後,房價的精準率已經可以達到8成。

如果想得到更精確的房屋價格,可以請銀行行員協助估價,每家銀行估算的價格可能有些微差異,或是委託專業的不動產鑑價公司估價,但需額外支付鑑價費用。

四、二胎房貸風險有哪些?如何避免?

申辦二胎有哪些可能的風險?

其實辦任何貸款都會有風險存在,包含選擇貸款公司、爭取貸款條件,乃至於相關衍生費用,都是需要注意的地方,還有一個最大的風險是,因為急著用錢,並沒有仔細看貸款條件,只聽業務的說詞就快速決定。

二胎房貸好處很多,只是要留意不良詐騙的管道,雖然不肖業者的剝削手法也一直在變化,不過大致上可以分成三大類型:

  1. 收取高額利息:通常民間二胎房貸利率都很高,甚至超過法定利率上限16%。或是為了規避法定利率上限16%的規範,會以各式各樣的名義來收取相當於利息的對價。
  2. 惡意欺騙或設局:虛假的貸款條件、假合法經營、詐騙事件多。除此之外,有些民間二胎房貸業者可能設局以收取違約金或滯納利息,或者是在設定抵押權時動手腳偷改金額。
  3. 房貸不容易轉回銀行:通常銀行只要看到你的房子有私人設定(即民間設定),就不太願意再借錢給你了。除非先抵押權塗銷掉就能再跟銀行貸款。

大部分會在貸款未清償完畢,就想轉回銀行的情況,大多是覺得民間二胎的月付金壓力太大,因此真正的關鍵其實就是「選擇利率合理、收費項目合理的民間房屋二胎貸款」。

如何避免風險?慎選二胎貸款管道

如果想了解你找的貸款管道是否安全可靠,提供你3個辨別方法:

  • 網站資訊完整性

基本檢查以下四項:完整的公司介紹(公司名稱、電話、地址)、公司負責人資訊(姓名、照片、資歷)、完整的業務資訊(姓名、照片、資歷)、公開透明的資金來源。

  • 公司資料正確性

只要是依法設立的公司,在經濟部的商工登記公示查詢系統及財政部的公示資料查詢服務,都查得到資料;另外,您也可以在各大社交網路平台找找看,有沒有人分享過他們的借貸經驗?Google商家評價怎麼樣?

  • 是否有實體公司

有些民間貸款所提供的地址根本不存在,因此建議使用Google街景查看真實環境,甚至可以向對方提出想直接實地探訪,如果對方一直婉拒,那你就要考慮一下了,畢竟萬一真的發生什麼事,連對方在哪裡都找不到,恐怕也求償無門。

不管是向銀行或任何單位辦理信用貸款、二胎房貸等相關業務,建議要多方比較,就算一開始無法得知最終的條件,也要注意業務前後的說法是否一致,正式簽約時更要詳閱合約書,若有疑慮應立即喊停。

五、二胎房貸申請條件與流程

二胎房貸申請條件

銀行二胎房貸的申請條件與限制是最為嚴謹的,只要有一點信用瑕疵、或者是申請人的工作收入差、財務狀況不好,幾乎是沒辦法通過銀行二胎房貸審核的。

相較之下,好事貸好事貸二胎房貸既有基本的條件限制,又不像銀行二胎那麼嚴苛,如果有信用不良、收入不穩或負債比過高,只要不是太嚴重的情形,仍然有機會取得資金。基本上只要符合以下條件就可以申辦:

  • 年滿18歲
  • 本人或保人持有房屋,且房屋所有權人同意
  • 無重大信用瑕疵

而民間二胎房貸的過件率就幾乎是百分之百,簡單說就是沒有條件限制,只要房子還有貸款空間,申請人要借二胎還是三胎都沒問題。但也因為民間業者來者不拒,在利息及費用上也比銀行及融資公司高出許多、借貸風險也較高。

二胎房貸申請須備文件

申請房屋二胎貸款前,須備妥以下文件資料:

  • 身分證件
  • 財力證明(薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或存摺影本)
  • 房屋相關文件(建物權狀、近半年房貸繳息證明)

提醒你,上述文件都只需要準備影本即可,切勿輕易將你的文件正本交出去,以免損失自身權益。

二胎房貸申請流程

準備好上述資料後,您就可以開始申請房屋二胎貸款,流程如下:

  1. 蒐集資料:評估、挑選合適的申貸管道
  2. 準備資料:備齊文件送件申請
  3. 審核:核定二胎貸款條件
  4. 簽約對保:簽定借貸契約書
  5. 設定抵押:辦理房屋第二順位抵押權設定
  6. 撥款:款項匯入客戶指定帳戶

申請民間房屋二胎貸款,從申請到撥款需3~5個工作天,部分民間業者甚至標榜24小時快速放款。

QA二胎房貸常見問題

Q.收入會影響二胎房貸的過件率嗎?

會。如果是申請銀行二胎房貸,銀行需要了解您的財務狀況,確認您是否有足夠的能力來償還債務。
不過,銀行對於收入來源的認定較為狹隘,除了要求工作收入證明必須是正式的薪資單、薪資轉帳證明獲年度扣繳憑單之外,如果借款人的收入不固定、不是定期領薪資(例如家管、接案工作者、計程車司機、攤販),也不易通過銀行審核。如果是申請好事貸二胎房貸,就不會有這個問題,好事貸二胎房貸不一定要提供財力證明,即使無提供財力證明或往來存摺,也會順利核貸的。

Q.小套房、30年老屋可以申請二胎房貸?

不一定。由於房屋二胎貸款需考量房屋未來的轉手性,因此屋齡較高的房子、套房坪數在15坪以下的小套房,銀行大多不願意承作,即使通過審核,貸款額度恐怕也不高。建議老屋可以透過裝潢翻修來提高房屋價值、套房可以選擇坪數較大或者地點較好的物件,你也可以直接申請好事貸二胎房貸,只要房子仍有貸款空間,是不會有屋齡限制的問題。

Q.二胎房貸有限制服務區域嗎?好事貸只有服務台中嗎?

銀行的話通常是找原貸行申辦,過件率是最高的!而且要有地緣關係,例如房子在桃園,就要找桃園當地的銀行申請,人在外地申請程序就會很麻煩,需要往返奔波,但如果是找好事貸,全台灣不限區域都可申辦(離島地區除外)!我們辦公室雖然是在台中二胎房貸,但是我們會先透過電話溝通和通訊軟體(LINE)收集送審資料,送審通過後,才會約見面簽約對保,簽約對保我們都可以親至府上或到鄰近地政事務所完成,完全沒有區域限制!

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