民間二胎房貸風險有哪些?一篇教你如何慎選民間二胎管道

二胎房貸是許多房主解決資金需求的選擇,不僅可以利用已有房產的價值來獲得額外資金,還能夠靈活運用在不同資金用途。不同的貸款管道會提供不同的利率、額度以及還款年限。本文將為您介紹各大銀行和民間機構提供的二胎房貸利率、貸款額度及還款年限,並提供如何審慎評估及挑選安全有保障的民間二胎房貸的建議。

一、什麼是民間二胎房貸?

民間二胎房貸,簡單來說,就是您已經向銀行貸款買房,並將房子抵押給銀行的情況下,再拿這同一間房子去向民間的融資公司借錢。因為這筆貸款是「第二順位」的,所以稱為二胎房貸。。由於銀行的二胎貸款門檻較高、資金取得不易,因此審核相對寬鬆的民間借貸,就成為另一種取得資金的管道。

為什麼要選擇民間二胎?

  • 快速撥款: 民間二胎的審核速度較快,資金能迅速到位。
  • 信用狀況不佳: 對於信用狀況不佳的人來說,民間二胎是較容易取得資金的方式。
  • 資金用途彈性: 資金用途不受限制,可彈性運用。

二、民間二胎房貸可以借嗎?有哪些風險?

如果因為銀行二胎房貸的貸款額度不符需求,或覺得銀行貸款審核太嚴格,那麼您可以選擇民間二胎房貸。民間二胎房貸是一種由非銀行金融機構提供的貸款方式,雖然申請民間貸款門檻較低,但同時也伴隨著較高的二胎房貸風險。在決定是否申請前,您必須仔細評估這些風險,並做好充分的準備。

(1) 民間二胎貸款的風險

  • 高利率
  • 高收費
  • 貸款難轉回銀行
  • 假銀行關係企業
  • 詐騙事件多

由於民間借貸不像銀行須遵守嚴格的規範,因此難防有不肖業者會趁機剝削一番,例如收取高額利息、各種名目的費用、甚至假冒銀行關係企業或代書身分,哄騙民眾簽下不合理的合約,或者要求提供身分證正本、存摺正本、提款卡等等,一不小心恐吃上官司、甚至損失金錢。

另外要注意的是,房子一旦有民間設定(即私人設定),直到抵押權塗銷前,都無法再用這間房子跟銀行貸款,因此申貸民間二胎貸款前,也要評估你是否有能力將債務清償完畢。

(2) 如何慎選民間二胎房貸?

現在網路非常發達,有什麼想知道的資訊,只要拿出手機一查都能找得到。建議您可以直接去查詢該公司的網站,看看網站上面的資訊是否夠充足?也要記得查證內容真偽,如果是依法設立的公司,在經濟部的商工登記公示查詢系統、及財政部的公示資料查詢服務中都能查詢到公司資料。您也可以去查民間二胎貸款公司的網路評價如何?雖然有部分業者會刻意「洗評論」,但如果仔細看評論的內容,多少也能看出評價的真實性。

三、民間二胎房貸利率有多少?(月付金試算)

相較於銀行,民間二胎房貸的貸款利率確實比較高。

由於二順位房貸的風險較高,因此銀行審核非常嚴格,核貸成功率微乎其微,而審核較寬鬆的民間貸款,核貸成功率高、貸款額度大,需要承擔的風險也比銀行高,因此利率自然會比較高。不過這也不代表,民間二胎房貸的利率就可以無限上綱。

(1)民間二胎房貸的合法利率是多少?

一般的民間借貸利率(包含個人借貸)是有法定上限的。根據《民法》第205條規定:「約定利率,超過週年百分之十六者,超過部分之約定,無效。」

也就是說,民間放款的約定年利率不能超過16%,超過法定上限的部分,原則上債務人可不必返還。但如果您的借貸對象是當舖,就不在此限,因為依據《當鋪業法》第11條規定:「以年率為準之利率,最高不得超過百分之三十。」

※部分的民間借貸業者會以「3分利」、「借1萬只收200利息」標示其貸款利率,意圖讓借款人以為利息很少、很便宜,實際上民間業者使用的是「月」息。

(2)民間二胎房貸利率比較表

由於許多民間借貸業者會以「月」利率來作標示,乍看會以為民間借款利息比銀行、比融資公司都還便宜,但事實並非如此。因為一般常見的貸款利率都是以「年」利率來作標示,如果將民間二胎房貸利率乘上12倍,就能清楚看見差異。

貸款管道 好事貸 代書 資產管理公司 當鋪 地下錢莊
年利率 7-14% 6-36% 12-36% 18-30% 36-300%
月息 0.58-0.83% 0.5-3% 1-3% 1.5-2.5% 3-25%

※部分的民間借貸業者為了規避法定利率上限,會利用其他費用或變更還款方式來賺取更多的利息。

(3)民間二胎房貸月付金比較表

民間二胎房貸的貸款利率從6%到300%都有,我們就舉目前看到最低的6%、以及排除高利貸的最高利率36%為例,假設貸款年限為10年,每個月需要繳交的貸款月付金為多少?

貸款管道 好事貸二胎房貸 民間二胎房貸
借款金額100 月繳11,611元 月繳11,102~30,890元
借款金額200 月繳23,222元 月繳22,204~61,780元
借款金額300 月繳34,833元 月繳33,306~92,670元
還款狀態 本息均攤 本息均攤或只繳息不還本

不管是銀行還是融資公司,一般常見的還款方式是本息均攤,也就是貸款本金跟貸款利息於約定期限內平均攤還,或者是本金均攤,也就是貸款本金於約定期限內平均攤還,借貸利息則隨著貸款餘額減少。

民間借貸常見的還款方式則是只還息不還本,也就是說,每個月繳的月付金都是拿來償還貸款利息的部份,貸款本金則須一次償還,因此繳再久,貸款餘額都不會減少。

※一般貸款是撥款完成後的一個月,才開始還款,但有些民間二胎房貸還會跟客戶預扣3個月的利息,等於一撥款就先賺走您3個月的利息。

民間二胎房貸的收費項目有哪些?

申請二胎房屋貸款時,哪些費用是必須的?又有屬於哪些費用額外的收費? 以下就來一一介紹。

  • 開辦費
  • 帳管費
  • 手續費
  • 倉棧費
  • 代書費
  • 地政規費
  • 書狀費
  • 謄本費
  • 不動產鑑價費
  • 聯徵查詢費
  • 代辦費
  • 服務費
  • 諮詢費

(1)開辦費/帳管費/手續費

申請貸款時,不管是銀行、還是民間,都會跟客戶收取一筆手續費用,也稱作開辦費、帳管費,這是用來支付您在辦理貸款時所產生的人事成本、資料處理等行政費用。

  • 銀行:約3,000元~15,000元
  • 好事貸:貸款金額1.5% + 15,000元(代書費、地政規費等費用)
  • 民間借款:貸款金額5%~15%

小提示

銀行收取的開辦費(又稱手續費、帳管費)不包含代書費、地政規費、書狀費、謄本費等費用,需另計。

(2)倉棧費

倉棧費是當鋪業專有的收費項目,指的是典當借款期間的倉存保管費用,有點類似帳管費,通常是貸款金額的4%~5%。

小提示

根據《當鋪業法》第20條規定:「當舖業除計收利息及倉棧費外,不得收取其他費用。前項倉棧費之最高額,不得超過收當金額百分之五。」

(3)代書費、地政規費

代書費以及地政規費(含書狀費、謄本費),是辦理抵押權設定時所產生的費用,前者是繳交給代書(及地政士)的費用、後者則是繳交給政府機關的費用。如果以貸款100萬為例的話,總金額大約在12,000元~20,000元不等。

(4) 不動產鑑價費、聯徵查詢費

由於二胎房貸的貸款額度及貸款利率,會依據不動產價值及貸款申請人的條件來作決定,而不動產鑑價費及聯徵查詢費就是因此產生的費用,不過實務上並不常見,目前僅有少數銀行仍有收取聯徵查詢費(也稱徵信查詢費),金額大多是每人300元。

(5) 代辦費/服務費

代辦費,也有人稱服務費、手續費,顧名思義就是幫你辦理、提供服務的費用,而這其實並不限定於民間二胎房貸,許多民間借款(包含民間信貸、民間車貸)也會跟申請人收取這筆費用,通常是貸款金額的5%~10%。

(6) 諮詢費

申請貸款前,想先多作詢問、多作比較,是很正常的事情,但有些民間二胎房屋貸款業者,客戶都還沒決定好要不要申請,只是想了解二胎房貸的額度、利率等資訊,就先跟客戶收取一筆諮詢費,金額大約是3,000元~6,000元不等。

※申辦好事貸二胎房貸,除了撥款時,好事貸公司從撥款金額內扣1.5%的帳管費,以及約15,000元的對保費(包含代書、地政規費等費用)之外,不會再跟客戶收取任何額外的費用,諮詢也是完全免費的。

四、民間貸款管道有安全可靠的二胎房貸機構嗎?

如同我們一開頭所說的,所有不是由金融機構所承作的二胎房貸,都被歸類為民間二胎房貸,這當中也包含大型股票上市融資公司。

(1)好事貸二胎房貸的優勢

  • 貸款利率低
  • 貸款額度高
  • 審核較寬鬆
  • 資金來源安全

好事貸二胎貸款不僅貸款利率與銀行最相近、貸款額度比銀行高,更重要的是好事貸審核比銀行寬鬆、資金來源比民間安全有保障,是當今金融環境之下,除了銀行以外的最佳選擇。

貸款管道 好事貸二胎房貸 銀行二胎房貸 民間二胎房貸
貸款利率 7-14% 3.5-16% 6-36%
貸款額度 鑑價100% 鑑價90% 不一定
過件率 極低 極高
服務費 貸款金額10-15%
還款方式 本息均攤 本息均攤 只還息不還本

(2)好事貸的優勢

  • 直屬經銷商
  • 豐富銀行資歷
  • 專業服務團隊
  • 合約透明公開
  • 無隱藏不合理收費

好事貸為大型融資公司的直屬經銷商,全體房貸業務都有10年以上的銀行實務經驗,對審核重點瞭若指掌,能夠提供客戶最專業的服務、解決客戶的資金問題。

※坊間有許多民間借貸業者聲稱為好事貸公司,實際上卻是幫您辦理私人借貸,務必保持謹慎。若您發現有疑似詐騙行為,應立即向165反詐騙專線,或撥打本公司專線0800-213886進行查證。

五、好事貸二胎房貸的常見問題?

(1)辦理好事貸二胎房貸需要提供財力證明嗎?

需要。不管是申請銀行二胎房屋貸款、還是好事貸二胎房屋貸款,都需要麻煩您提供財力證明,以方便審核人員了解您的財務狀況、確認您是否有能力償還債務。

不過銀行對於財力證明的要求較為嚴苛,只接受薪資單、薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單等正式文件資料。也就是說,如果您的薪資都是直接領現金、或者自營商,恐怕就沒辦法申請銀行二胎房屋貸款。

而相較之下,好事貸二胎房屋貸款對於財力證明的認定就比較寬鬆,只要您能提供有固定存錢進銀行帳戶裡的存摺,也能作為財力證明。

(2)辦理好事貸二胎房貸需要提供保證人嗎?

基本上不需要。如果您擁有房屋完整的所有權,且自身條件已經符合好事貸二胎房屋貸款的審核標準,不一定要提供保人。但如果您的信用狀況較差、或擔心自身條件無法取得滿意的貸款額度及利率,也可以透過提供保人的方式幫自己加分,如果想了解更多,可以點此加LINE由好事貸團隊幫您作評估。

(3)因為信用評分太低或負債比太高,跟銀行申請二胎房貸沒過,還可以申請好事貸二胎房貸嗎?

可以。銀行二胎房貸的審核較嚴格,通常信用評分低於600分或者收支負債比高於40%,就沒辦法通過銀行審核。

但如果是申請好事貸二胎房貸,只要不是重大的信用瑕疵、房屋還有貸款空間,都還是有機會可以通過審核,如果想了解自身狀況是否符合申請條件,可以點此加LINE由好事貸團隊幫您作評估。

(4)如果自己沒有房子,可以用爸媽的房子申請好事貸二胎房貸嗎?

可以。如果您的名下沒有房子,也可以提供親戚朋友的房子作為抵押品,不過房屋所有權人必須擔任保證人。

(5)我想整合負債,可以申請好事貸二胎房貸來代償債務嗎?

可以。好事貸曾協助過許多客戶申請好事貸二胎房貸,來整合客戶名下的信用卡、信貸及車貸等負債。藉由申請一比較低利率的好事貸二胎房貸,來償還掉高利率的信用卡循環利息,不僅可減輕您的月付金壓力、也可改善您的信用評分。好事貸公司會在撥款時,優先清償您希望整合的債務,餘額再撥款至您指定的帳戶。

選擇合適的二胎房貸管道時,利率、貸款額度和還款年限是關鍵考量因素。各大銀行和民間貸款機構的條件各不相同,借款人應根據自身的信用狀況、房屋價值及還款能力來選擇最適合的貸款產品。經過本文綜合比較後,銀行之外我們推薦好事貸二胎房貸,因為好事貸提供靈活的條件、合理的貸款利率、高額度以及快速撥款的優勢,能有效滿足不同需求。