買房前先做好房貸試算，才能掌握每月月付金、貸款總利息與購屋預算。本文整理房貸試算公式、房貸試算表、Excel 計算方式，並以 1000 萬房貸試算為例，比較不同利率與貸款年限的還款差異。此外，也說明首購房貸、新青安貸款、寬限期及常見試算工具的使用方式，幫助你評估還款能力、準備自備款，做出更適合自己的購屋決定。
一、房貸試算是什麼？為什麼買房前一定要先算？
房貸試算是將預計貸款本金、年利率、貸款年限及還款方式等資料帶入計算，估算每個月需要償還的本金與利息，以及整段貸款期間可能支付的利息總額。
舉例來說，假設買房後向銀行貸款 1,000 萬元，年利率為 2.5%，貸款 30 年，採本息平均攤還，就可以利用房貸試算器算出每月月付金，再進一步估算整個貸款期間需要支付多少利息。
1.房貸試算的優勢
- 掌握每月還款金額： 提前了解房貸占家庭月收入的比例，避免購屋後因每月支出過高而影響生活品質。
- 評估適合的購屋預算： 根據自己的收入、存款及其他負債，反推適合的貸款金額與房屋總價，而不是只看銀行願意核貸多少。
- 比較不同貸款條件： 試算不同利率、貸款年限及還款方式的差異，了解月付金、總利息與長期資金負擔，選擇較符合自身財務狀況的方案。
2.房貸試算要準備哪些資料？
需要注意的是，房貸試算結果僅供財務規劃參考，並不代表銀行一定會核准相同的貸款金額或利率。 實際核貸條件仍須視借款人的收入、信用紀錄、負債比、房屋鑑價、貸款成數及銀行授信政策而定。
二、1000 萬房貸試算：每月要繳多少錢？
懂了觀念後，接下來就用實際數字進行 1000 萬房貸試算。假設向銀行貸款 1,000 萬元，年利率為 2.5%，採本息平均攤還，且貸款期間利率維持不變，就能比較不同貸款年限下，每月月付金與總利息的差異。
試算假設：貸款本金 1,000 萬元、年利率 2.5%、按月本息平均攤還，不含開辦費、設定費等其他支出。數字為概算，實際金額依銀行核貸條件及契約約定為準。
不同利率、貸款年限，月付金差多少？
同樣貸款 1,000 萬元，即使貸款金額不變，只要利率或還款年限不同，每月支出與累計利息就會有所差異。以下以本息平均攤還、利率固定及不計額外費用為前提，整理不同條件下的試算結果。
因此，選擇房貸年限時，不要只看每個月能少繳多少錢，也要考量家庭收入、其他貸款、日常生活支出與未來利率變動的可能性。建議先利用房貸試算器比較不同年限，再選擇自己長期負擔得起的還款方式。
三、房貸試算公式怎麼算？本息攤還 vs. 本金攤還一次看懂
申請房貸時，除了比較利率，還款方式也會影響每個月的支出與整體利息。常見的房貸還款方式有本息平均攤還與本金平均攤還：前者在利率不變時，每月月付金大致固定；後者每月償還固定本金，隨著剩餘本金減少，利息也會逐步下降。
1. 本息平均攤還
這是市場上最常見的還款方式。意思是把你整個貸款期間要繳的「本金」加上「總利息」全部加總起來，平均分攤到每一個月中。
- 優點： 每個月繳款的金額都是「固定不變」的（在利率不變的前提下）。
- 缺點： 在相同本金、利率、年限及按期還款等條件下，本息平均攤還的總利息通常較高。
- 適合對象： 希望每月還款金額較穩定、方便管理家庭收支的人。
- 房貸試算公式：
若以數學式表達，每月應繳金額的計算為：
月付金計算公式
※ 備註：
1. 月利率 = 年利率 ÷ 12
2. 期數 = 貸款年限 × 12（按月計算）
不用擔心看不懂公式，我們後續會教你用簡單的工具一鍵算出。
2. 本金平均攤還
以上採固定年利率 2.5%、按月本息平均攤還估算，金額四捨五入至約數，未計入開辦費、設定費及其他相關成本；實際金額依銀行核貸條件為準。
從試算結果可以發現，貸款年限越長，每月還款壓力越小，但總利息支出通常越高。因此，買房時不能只看每月月付金是否負擔得起，也要將整個貸款期間的利息成本納入購屋預算。
首購族必看！新青安 3.0 房貸試算，月付金怎麼算？
不一定。新青安的優勢在於提供政府利息補貼，並可申請最長 40 年的貸款年限及最長 5 年的寬限期，協助符合資格的首購族降低購屋初期的還款壓力。
寬限期內通常只需繳交利息、不必償還本金，期滿後則須開始攤還本金，每月還款金額可能明顯增加。
以 2026 年青安 3.0 方案為例，貸款額度 1,000 萬元，最長可貸 40 年，寬限期最長可達 5 年，且政府有補貼部分利息。我們同樣以貸款 1000 萬、年利率 1.775% 不變計算的利息、期限 30 年來試算：
- 前 5 年（寬限期內）： 每個月只需繳利息，約 14,792 元。
- 第 6 年開始（寬限期結束）： 剩下的 1000 萬本金，必須在剩下的 25 年內壓縮還完。每個月的月付金會瞬間暴增到約 41,313 元！
這也是許多人進行房貸試算新青安方案時容易忽略的重點：寬限期雖然能降低購屋初期的每月支出，卻不會減少貸款本金。寬限期結束後，剩餘本金必須在剩餘年限內償還，每月月付金可能大幅增加。
建議首購族在申請前，同時試算寬限期內、寬限期結束後及優惠補貼退場後的還款金額，再與一般銀行房貸比較，才能評估哪種方案更符合自身的財務狀況。
四、房貸試算器該怎麼挑選與使用？
了解房貸試算公式後，不需要每次都自己計算。透過網路上的免費房貸試算器，只要輸入貸款金額、利率、還款年限等資料，就能初步估算每月月付金與總利息。不過，不同工具提供的功能不完全相同，建議依照看屋、比較銀行方案或規劃家庭預算等需求，選擇合適的房貸試算工具。
1. 看屋、抓預算：房貸試算器 591
如果還在挑選房屋，可以先使用 591 房貸試算器（前往試算）。輸入房屋總價、自備款或貸款金額、貸款年限等資料，就能估算每月付款，也能查看相關貸款方案。
例如，看到一間總價 1,250 萬元的房屋，預計準備 250 萬元自備款，初步估算貸款金額為 1,000 萬元。接著設定預計利率與還款年限，就能了解每月大約要繳多少錢，再評估房價是否符合自己的預算。
2. 銀行房貸試算工具怎麼用？
當你已經有目標房屋，準備比較銀行貸款方案時，可以使用銀行官網提供的房貸試算工具。例如，國泰世華銀行房貸試算可依照每月可負擔金額、貸款年限與利率等資料，協助估算購屋預算；也可以使用銀行提供的每月還款金額試算功能。
- 國泰世華銀行： 房貸試算與購屋預算
- 中國信託等其他銀行： 建議至各銀行官方網站的房屋貸款或貸款試算頁面查詢，確認目前提供的功能與方案。
要注意的是，銀行試算結果不等於正式核貸條件。實際利率、貸款成數、年限及是否核准，仍須由銀行依個人信用、收入負債與房屋條件審核決定；如果利率會隨市場指標調整，未來月付金也可能改變。
3.想了解還款明細：內政部不動產資訊平台房貸試算
除了房仲平台與銀行官網，也可以使用政府提供的試算工具。內政部不動產資訊平台的「房貸利息試算」功能，可輸入貸款金額、貸款年限、寬限期，以及不同階段的房貸利率，並依本息平均攤還方式估算還款金額。
工具連結： 內政部不動產資訊平台－房貸利息試算
試算時要留意，寬限期通常是暫時只繳利息、不償還本金，並不代表貸款本金減少。寬限期結束後，剩餘本金仍須在後續期間償還，因此月付金可能明顯增加。
4.量身打造專屬財務計畫：善用房貸試算excel自己做房貸試算表
如果除了房貸，還有信貸、車貸或其他固定支出，或者想比較不同貸款年限對家庭現金流的影響，可以使用 Excel 製作自己的房貸試算表。
若貸款採固定利率、本息平均攤還，Excel 可使用內建的 PMT 函數計算每月應繳本息：
=PMT(年利率/12, 貸款年限*12, -貸款金額)
例如，貸款 1,000 萬元、年利率 2.2%、還款 30 年，可以輸入：
=PMT(2.2%/12, 30×12, -10000000)
在利率不變、每月還款且不計入其他費用的假設下，試算月付金約為 37,980 元。實際金額可能因銀行計息方式、利率調整及契約條件而不同。
選好工具後，建議至少試算兩到三種情況，例如不同利率、20 年與 30 年還款年限，以及有無寬限期的差別。不要只看最低月付金，也要比較總利息、購屋初期的自備款及其他必要支出，才能更完整地評估自己的還款能力。
五、房貸收支比怎麼算？3 個指標評估自己的還款能力
完成房貸試算後，下一步就是評估自己的收入能否負擔每月房貸。即使試算結果顯示月付金在預算範圍內，若還有信貸、車貸、信用卡分期或其他家庭支出，實際可運用的資金仍可能不足。
因此，買房前除了計算房貸月付金，也可以透過以下 3 個指標檢視財務狀況。不過，這些指標主要用於個人財務評估，並非所有銀行共用的固定核貸門檻。
1. 房貸負擔比：每月房貸占收入多少？
房貸負擔比是指每月房貸月付金占家庭每月收入的比例，可用來初步評估房貸是否會對生活造成過大壓力。
計算公式：
房貸負擔比＝每月房貸月付金 ÷ 每月家庭收入 × 100%
例如，家庭每月收入為 10 萬元，每月房貸約 3 萬元，房貸負擔比就是 30%。這代表家庭每月收入約有 30% 用於支付房貸，剩餘金額還要支應生活費、管理費、保險、交通及其他家庭支出。
試算時，建議使用較穩定、可持續的實際收入，而不是將獎金、加班費或不固定的額外收入全部納入，避免高估自己的還款能力。
2. 負債收入比：除了房貸，還有其他貸款嗎？
如果除了房貸之外，還有個人信貸、車貸或其他分期付款，就不能只看房貸負擔比，而應一併評估每月的總負債支出。
計算公式：
每月負債支出比＝每月各項貸款及債務還款金額合計 ÷ 每月收入 × 100%
假設家庭每月收入為 10 萬元，每月房貸 3 萬元、車貸 8,000 元、信貸 5,000 元，每月債務還款合計為 4.3 萬元，負債支出比就是 43%。
這時即使房貸月付金單獨看起來可以負擔，其他貸款仍會壓縮家庭可運用的現金。銀行也會依自身授信政策，評估申請人的收入、既有負債及還款紀錄，因此不宜只憑單一比例判斷能否核貸。
3. 緊急預備金：繳得起房貸，也要留得住現金
買房不代表應將所有存款都拿來支付頭期款。除了房屋自備款，還要預留稅費、裝潢、搬家及入住後的修繕支出，並保留足夠的緊急預備金。
建議依家庭固定支出與收入穩定度，規劃至少數個月的必要生活費及貸款支出作為緩衝。如果工作收入不穩定、家庭有扶養責任，或未來還有育兒及退休規劃，更應保留較充足的現金。
房貸試算的目的，不只是確認銀行可能核貸多少錢，而是確保在支付每月房貸後，仍有足夠資金維持生活、應付突發支出，並持續累積儲蓄。
建議在買房前先把預計房貸月付金、其他貸款、家庭必要支出及預備金列入同一份預算表，再測試收入減少或利率上升時是否仍能負擔。相較於追求最高貸款額度，保留財務彈性，才能降低長期還款風險。
六、房貸試算常見問題 FAQ
Q1. 房貸試算和銀行實際核貸金額一樣嗎？
不一定。房貸試算主要依據貸款金額、利率、貸款年限及還款方式，估算每月月付金與總利息；銀行實際核貸時，還會考量房屋鑑價、貸款成數、個人收入、信用紀錄及既有負債等因素。因此，房貸試算結果僅供參考，實際貸款額度與利率仍以銀行審核結果為準。
Q2. 房貸試算要用多少利率計算才準確？
建議先參考銀行公開的房貸利率，再依自己的信用條件、收入狀況及貸款方案設定不同利率進行比較。例如，除了試算預期利率，也可以將利率調高 0.5 或 1 個百分點，觀察每月房貸支出是否仍在可負擔範圍內。由於銀行實際核定利率可能不同，不要只用最低優惠利率評估長期還款能力。
Q3. 房貸年限越長越好嗎？
不一定。延長房貸年限通常可以降低每月月付金，減輕短期還款壓力，但在其他條件相同、利率不變且完整攤還的情況下，貸款年限越長，累積支付的總利息通常也越高。建議透過房貸試算比較 20 年、30 年及 40 年的月付金與總利息，再依收入穩定度、家庭支出及未來財務規劃，選擇適合的還款年限。
Q4. 房貸寬限期可以降低每月還款金額嗎？
可以。房貸寬限期內通常只需繳納利息，不必償還本金，因此每月付款金額會比較低。不過，寬限期結束後，就必須開始償還本金與利息，月付金可能明顯增加；若貸款期限不變，剩餘本金通常需要在較短的期間內攤還。申請前應分別試算寬限期內與期滿後的月付金，確認未來仍有足夠的還款能力。
Q5. 房貸試算需要把哪些費用算進去？
除了每月房貸本息，買房時還應預留契稅、印花稅、登記規費、代書費、房屋保險費及其他相關支出；若有裝潢、家具、搬家或社區管理費，也應納入購屋預算。不同費用的計算方式與適用情況不盡相同，建議分開列帳，避免只看房貸月付金，卻低估實際購屋成本。
買房不只是準備好頭期款，更重要的是確認未來每個月的房貸是否在自己能負擔的範圍內。透過房貸試算，可以提前比較不同貸款金額、利率與年限的月付金，了解本息平均攤還的還款方式，以及利率調整後可能增加的支出。除了房貸本身，也別忘了將生活費、其他貸款及緊急預備金納入考量，避免因為低估長期支出，讓買房成為生活壓力。
想知道自己可以負擔多少房貸？
如果你正在看房或考慮申請房屋貸款，卻不確定該準備多少自備款、申請多少貸款才合適，不妨先整理目前的收入、每月固定支出及預計購屋金額，進行完整的房貸試算。若對貸款年限、月付金或還款方式仍有疑問，也可以進一步諮詢銀行，依照自身財務狀況比較不同方案。