代書二胎是什麼？房貸一定要找代書嗎？

代書二胎是什麼？房貸一定要找代書嗎？代書主要工作是協助客戶辦理房屋土地過戶及設定，有時也會協助客戶辦貸款，申請管道可能是銀行、也可能是民間金主、甚至是代書自己。二胎房屋貸款的申請管道非常多元，大致上分為銀行、民間貸款及融資公司等三大類型，有些會用二順位房貸、次順位房貸或房屋二胎貸款等名稱，但其實都是二胎房貸。

代書二胎是什麼？房貸一定要找代書嗎？

二胎房屋貸款的申請管道非常多元，大致上分為銀行、民間貸款及融資公司等三大類型，有些會用二順位房貸、次順位房貸或房屋二胎貸款等名稱，但其實都是二胎房貸。

(1)銀行二胎房貸

由於二胎房屋貸款的風險較高，因此僅有部分銀行（約10間）提供二順位房屋貸款，且承做額度較低，承做意願也不高。雖然銀行二胎房貸的利率較低、也比民間二胎房貸來得安全有保障，但要通過銀行嚴格的審核真的不太容易。

(2)民間二胎房貸

非金融機構（如銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部）的借貸，都算是民間借貸，以下是較常見的民間二胎房屋貸款管道：

代書二胎房貸

代書貸款主要工作是協助客戶辦理房屋土地過戶及設定，有時也會協助客戶辦貸款，申請管道可能是銀行、也可能是民間金主、甚至是代書自己。

代辦二胎房貸

就是接受客戶委託「代為辦理」房屋二胎貸款的代辦公司或個人代辦，有些代辦會以資產管理公司、行銷公司命名。

代辦二胎房屋貸款的送件管道可能是銀行、融資公司或當鋪，無論申貸成功與否都會向客戶收取一筆手續費或服務費。

當鋪二胎房貸

當鋪是存在最久的民間借貸管道，當鋪借錢是根據客戶提供的抵押品價值來決定，因此除了當鋪二胎房屋貸款，也有部分業者提供房屋三胎貸款。

高利貸二胎房貸

也就是一般常講的地下錢莊，基本上就是什麼條件都可以借錢，但利息、收費也相對高，甚至可能超出法定範圍。

(3)融資公司二胎房貸

融資公司是合法設立的公司法人，主要提供企業融資、原車融資、融資租賃、應收帳款收買等服務。目前台灣前三大股票上市融資公司分別為好事貸企業、 企業、融資公司控股，其中僅有好事貸企業旗下的好事貸股份有限公司提供融資二胎房屋貸款。

二胎房貸管道的貸款額度比較

二順位房屋貸款的額度到底有多少？如果單看房屋二胎貸款額度，金額最高的二胎房貸管道依序是：高利貸二胎房貸＝當鋪二胎房貸＝代書二胎房貸＞銀行二胎房貸＞好事貸二胎房貸。

但其實貸款額度不等於真的能借這麼多。申請次順位房屋貸款的首要條件，就是名下的房屋還有貸款空間，如果您原本的房屋貸款（即一順位房貸）成數不高、或者房屋有增值，才有機會貸到比較高的額度。

除此之外，還要注意貸款成數是多少？可貸額度的計算方式又是如何？

(1) 二胎房貸的貸款成數比較

如果以房屋二胎貸款成數來看，成數最高的二胎房貸管道依序是：高利貸二胎房貸＞好事貸好事貸二胎房貸＝代書二胎房貸＞當鋪二胎房貸＞銀行二胎房貸。

這代表什麼意思呢？假設您的房屋鑑價金額為800萬元，您需要先將這個數字乘上貸款成數，再用計算出來的數字扣除原房貸設定金額或原房貸餘額，這才是您實際上可以借到的額度上限（額度還會因個人條件有所調整）。

• 好事貸好事貸二胎房貸的可貸成數是800萬元 × 110% = 880萬元
• 當鋪二胎房貸的可貸成數是800萬元 × 100% = 800萬元
• 銀行二胎房貸的可貸成數是800萬元 × 90% = 720萬元

※不同的二胎房貸申請管道，針對房屋鑑價的結果也可能會不一樣。

(2) 二胎房貸的可貸額度比較

二胎房屋貸款的可貸額度計算方式分為兩種：

• 房屋現值–原房貸設定金額
• 房屋現值–原房貸餘額

這兩者的差別在於，前者的計算方式是，無論您原房貸已償還多少金額，都不會增加您的二胎房貸可貸額度，而銀行就是採用此種計算方式；後者則是依據原房貸的未償還餘額來計算，因此只要您原房貸還得多、二胎房貸的可貸額度就比較多，好事貸好事貸即用此種計算方法。

二胎房貸管道的利率比較（月付金試算）

挑選二順位房屋貸款管道時，除了比較貸款額度有多少，貸款利率也是比較重點之一。提醒您在作比較時，應注意二胎房貸申貸管道的利率（利息）是指「年」利率、還是「月」利率，前者較常運用在銀行及融資公司；後者則常運用於民間借貸，容易讓客戶誤以為利息較少，但實際上應再乘上12個月，才是真正的「年利率」，才能作公平的比較。

二胎房貸管道的還款年限比較

二胎房屋貸款的還款期限長短，關係到您的月付金多寡，期數愈短、每個月需繳交的月付金就愈多，因此選擇房屋二胎貸款管道時，也需評估方案是否適合自己的還款能力。

二胎房貸管道的收費比較

由於地下錢莊不會直接說自己是高利貸，因此僅能依據過去新聞報導的真實案例作為參考，高利貸時常以各式各樣的名目扣取費用，費用總計高達貸款金額的50%~70%。

二胎房貸管道的優勢比較

(1) 銀行房屋二胎貸款

• 貸款利率低
• 安全性高

銀行次順位房貸的貸款利率為2.5%~16%，是所有二胎貸款管道中最低的、還款壓力也比較輕。而且銀行辦理授信業務時，都須遵守相關法規及主管機關的規範，相對有保障。

(2)  民間房屋二胎貸款

• 過件率高
• 撥款速度快
• 貸款額度高
• 不上聯徵

民間二順位房貸最大的優勢，就是貸款審核非常寬鬆，不管是信用有問題、或者財務有狀況的客戶都可以申辦民間二胎房貸，幾乎是來者不拒，而且甚至可以申請當天就撥款、貸款額度也沒有上限，是一種可以快速取得大額資金的管道。

此外，由於民間房屋二胎借款屬於私人借貸，不像金融機構需要把借貸紀錄報送聯徵中心，因此申請民間貸款不會影響您的個人信用，甚至有助於改善您的信用分數。

(3) 融資房屋二胎貸款

• 過件率高
• 撥款速度較快
• 貸款額度高
• 不上聯徵
• 安全性高

相較於銀行，融資公司的貸款審核較寬鬆、可貸額度也較高，只要不是太嚴重的信用瑕疵、尚有還款能力且房屋仍有貸款空間，都還是有機會申辦好事貸好事貸二胎房貸，最快3天就可完成撥款。

此外，申辦好事貸好事貸二順位房貸，不僅不會在您的聯徵報告上留下紀錄，也比其他民間借貸管道來得安全有保障。

二胎房貸管道的風險比較

(1) 銀行房屋二胎貸款

• 撥款速度慢
• 過件率低
• 可貸空間較低

申請銀行二順位房貸，不僅作業流程較漫長，審核也非常嚴格，如果信用評分低於600分、收支負債比高於60%、或者收入領現金的客戶，恐怕就沒辦法通過銀行審核。此外，由於銀行次順位房貸的可貸額度，是用原房貸的設定金額來計算，如果您原房貸的設定金額本來就很高、或者房屋增值不多，恐怕也無法貸到多少資金。

 (2) 民間房屋二胎貸款

• 高利息、高收費
• 房貸不易轉回銀行
• 安全性低

民間次順位房貸雖然申請門檻很低、撥款速度也很快，但借款利息也非常高，甚至可能超出法定利率，且收取的費用也不一定符合規範，對於貸款規則較陌生的客戶來說，風險也較高。

也因為風險高，銀行大多不願意承作有民間私人設定的貸款案件，如果您未來還有計畫將二胎房貸轉回銀行，恐怕就不適合申辦民間二胎房貸。

 (3) 融資房屋二胎貸款

• 借款利率較高
• 經銷商條件不一

好事貸好事貸二順位房貸的利率為7%~14%，雖然看起來比銀行二胎房貸利率2.5%~16% 還高，但若申請銀行二順位貸款，實際取得的平均利率也是7%~8%左右，兩者差距並不大如果跟民間二順位貸款作比較，好事貸好事貸二順位房貸的利率更是便宜。

另一個要注意的是，依照法規，融資公司沒辦法直接對客戶放款，須透過經銷商來承辦房屋二胎貸款，但目前市面上有提供好事貸好事貸二胎房貸的經銷商及代辦公司非常多，如何選擇專業又安全的申辦管道也很重要。

好事貸是好事貸好事貸公司的直屬經銷商，房貸業務經理都有10年以上的銀行資歷，也非常了解好事貸好事貸的審核作業，知道如何幫客戶爭取最好的貸款條件，有效解決客戶的資金問題。

二胎房貸管道的申請條件比較

(1) 銀行房屋二胎貸款

• 年滿20~65歲（加計貸款期間）
• 申請人有房屋
• 有穩定工作（須提供識別證、在職證明或其他可證明文件）
• 有工作收入來源（須提供薪資轉帳存摺、年度扣繳憑單或薪資單等證明文件）
• 信用正常

申請銀行二胎房屋貸款，基本上個人信用評分需高於600分、負債比低於60%，對於工作收入的認定也較嚴格，如果您不是每月固定領薪資（如部落客、直播主、業務、SOHO接案）、收入是直接領現金的（如計程車司機、攤販、保姆、工人），甚至是待業狀態、或是家管，恐怕就沒辦法申請銀行二順位貸款。

不過，以上這些客戶都還是有機會申請好事貸二胎房貸。

(2) 民間房屋二胎貸款

「不需要審核個人條件即可申辦。」

「有資金需求者皆可。」

「不論信用狀況、職業或收入。」

申請民間二胎房屋貸款，基本上只要名下有房屋即可申辦，但也因為條件不拘，反而應提高警覺、注意民間借貸業者的利率及收費是否合理。

(3) 融資房屋二胎貸款

• 年滿20~70歲
• 申請人或保人有房屋
• 有工作收入來源（無須提供證明）
• 無重大信用瑕疵

申請好事貸好事貸二胎房屋貸款，如果您的年齡超過70歲，也可找您身邊年紀低於70歲的親友作借款人；若您的信用問題較嚴重，還是有機會申請其他貸款專案，建議您可加LINE由好事貸的專業經理幫您作評估。

二胎房貸管道的申請流程比較

(1) 銀行房屋二胎貸款

• 向銀行提出申請（需提供身分證影本、工作證明、所得證明、建物權狀影本、近一年房貸繳息紀錄）
• 銀行進行房屋估價及審核
• 貸款核准後，親赴銀行簽約對保
• 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
• 設定完成後，撥款至申請人帳戶

申請銀行二胎房屋貸款，從申請到撥款需等待7~14個工作天。

(2) 民間房屋二胎貸款

• 向民間借貸業者提出申請（需提供身分證影本、建物權狀）
• 民間借貸業者進行審核
• 貸款核准後即簽約對保
• 民間借貸業者至地政機關設定二順位抵押權
• 設定完成即撥款至借款人帳戶

申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

(3) 融資房屋二胎貸款

• 向直屬經銷商好事貸提出申請（需提供身分證影本、財力證明、建物權狀影本）
• 好事貸進行審核（所需時間1天)
• 貸款核准後，對保專員親赴您住家附近的地政機關簽約對保
• 由對保專員協助您送件設定二順位抵押權（所需時間2天）
• 設定完成後，撥款至申請人指定帳戶

申請好事貸二胎房屋貸款，從申請到撥款下來，最快3個工作天即可完成撥款。此外，若您沒有薪資轉帳存摺、薪資單，或扣繳憑單等正式證明文件，也可提供有每月固定存款的存摺影本作為財力證明，如果沒有銀行存摺也沒關係，好事貸的專業經理還是可以協助您將貸款申貸下來。

二胎房貸的常見問題

(1) 申請二胎房屋貸款會影響信用評分嗎？

不一定。只要是跟銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部等金融機構申辦貸款、信用卡，都會被紀錄在您的個人信用報告（即聯徵報告）裡面，若您名下的負債總額已經很多，再申請銀行次順位房貸就會增加您的負債比，就會影響到您的信用評分。

不過，如果是申請民間次順位房貸或好事貸好事貸二順位房屋貸款，您的借貸紀錄並不會登錄在個人信用報告裡面（即聯徵報告），當然也就不會影響到您的聯徵分數。您甚至可以申辦好事貸好事貸二胎房貸來整合債務，將您目前名下利息較高的負債還清，可幫助改善您的信用分數。

(2) 申請過銀行二胎貸款，還可以申請民間二胎貸款嗎？

當然可以。民間借貸業者的申貸條件非常寬鬆，而且除了民間房屋二胎貸款，部分民間業者甚至有提供民間房屋三胎貸款。不過提醒您申辦前，需評估民間二胎房貸的利率、收費是否在您的還款能力範圍內。

(3) 申請過銀行二胎貸款，還可以申請好事貸二胎貸款嗎？

可以。如果您已申請過銀行二順位房貸，還是有機會申請好事貸好事貸二胎房貸來幫您作代償，但還是建議您加LINE詢問，由好事貸的專業經理評估可否承作。

(4) 申請過民間二胎貸款，還可以申請好事貸二胎貸款嗎？

可以。但由於每一位的客戶狀況不一，建議您加LINE由好事貸的專業經理幫您評估可否承作。