房屋抵押貸款是什麼？如何用房子借錢？額度、利率、流程與風險一次看懂

想用名下房子取得一筆資金，卻不確定該選哪一種方式？房屋抵押貸款一直是台灣常見的融資工具，但真正申請前，多數人心裡其實都有同樣的疑問：「可以貸多少？」、「利率會不會很高？」、「跟一般房貸有什麼差別？」這篇文章會用最實際的角度，帶你一次搞懂房屋抵押貸款的運作方式、利率怎麼看、額度怎麼算、流程怎麼走，以及最容易被忽略的風險與成本。

一、房屋抵押貸款是什麼？和一般房貸差在哪？

房屋抵押貸款，簡單說就是「用房子當擔保，向銀行或金融機構借錢」。只要你名下有房產，不論是否已經有房貸，只要房屋還有可抵押的價值，就有機會再取得一筆資金。和信用貸款不同，房屋抵押貸款因為有不動產作為擔保，通常具備以下特點：

• 貸款額度較高

• 利率通常低於信貸

• 還款年期較長，月付金壓力相對小

• 銀行會評估房屋價值與貸款順位

房屋抵押貸款 vs. 一般信貸

特性	房屋抵押貸款	一般信貸
擔保品	房屋	無
貸款額度	較高	較低
利率	較低	較高
還款期限	較長	較短
適用對象	有房屋且有資金需求者	無擔保品但有資金需求者

這也是為什麼許多人在資金需求較大時，會優先考慮房屋抵押貸款，而不是信用貸款。

房屋抵押貸款常見形式

實務上，房屋抵押貸款可分為以下幾種類型：

• 購屋房貸：買房時申請的第一筆貸款，利率通常最低

• 房屋增貸：原房貸已繳一段時間，向原銀行再借一筆

• 房貸轉貸：將原房貸轉至其他銀行，重新談利率與條件

• 二胎房貸（房屋二胎、二順位房貸）：第一順位房貸尚在，再以同一房屋向其他機構借款，風險與利率通常較高

房屋抵押貸款就像是把你的房子變成「備用金」，讓你隨時可以靈活運用！不同形式的房屋抵押貸款，影響最大的就是貸款利率、額度與彈性。

二、房屋抵押貸款可以貸多少？額度怎麼評估？

不論是哪一種房屋抵押貸款，銀行或貸款機構房屋可貸額度通常會從以下三個面向評估：

1.房屋抵押貸款怎麼評估？先掌握三大關鍵

• 房屋鑑價金額

  • 依房屋地段、屋齡、坪數、市場行情評估

  • 不等同於實際成交價

• 可貸成數與貸款順位

  • 一胎成數最高，二胎最低

  • 順位越後，二胎房貸風險越高、成數越保守

• 申請人條件

  • 收入穩定度

  • 信用紀錄與負債比

  • 是否有遲繳或信用瑕疵

這三點會直接影響「房屋抵押貸款可以貸多少」，也是額度落差最大的原因。

2.房屋增貸可以貸多少？

房屋增貸是指在原本房貸尚未清償的情況下，向「同一家銀行」再借一筆。

額度評估方式重點：

• 以最新房屋鑑價為基準

• 扣除目前剩餘的一胎房貸本金

• 通常維持原本的可貸成數（約 70%-80% 左右）

3.房貸轉貸可以貸多少？

房貸轉貸是將原本的房貸轉到其他銀行，釋出額外資金。重新談利率、年期與額度。房屋轉貸額度評估方式重點：

• 重新進行房屋鑑價

• 新銀行依成數核貸

4.二胎房貸可以貸多少？

二胎房貸，是指一胎房貸還在，再向其他銀行或民間機構，用同一間房屋再借一筆。

額度評估方式重點：

• 房屋鑑價 × 總可貸成數

• 扣除第一胎剩餘本金（好事貸或民間貸款機構)或一胎設定金額(銀行二順位房貸）

• 剩餘空間才是二胎可貸額度

5.增貸、轉貸、二胎房貸額度比較表

三、房屋抵押貸款利率怎麼看？

在評估 房屋抵押貸款利率 時，很多人第一眼只看「幾 %」，卻忽略不同貸款形式，本來就有完全不同的利率邏輯。事實上，增貸、轉貸與二胎房貸，雖然都是用房子當抵押，但因為風險層級不同，利率差距也可能非常明顯。

1.房屋抵押貸款利率怎麼看？

銀行在訂定房屋抵押貸款利率時，最在意的是「回收風險」。風險越低，利率越低；風險越高，利率自然往上調整。影響利率高低的關鍵包括：

• 是否為第一順位抵押
• 原房貸繳款情況
• 借款人信用分數與負債比
• 房屋鑑價與剩餘可抵押空間

類型	利率水準	風險評估	適合族群
房屋增貸利率	最低（約2.2%起)	低	原房貸正常繳款、信用良好
房貸轉貸利率	偏低（約2.2%起)	低～中	想降息或調整條件
二胎房貸利率	較高（約3.5%起)	高	有資金需求但一胎尚在

看懂房屋抵押貸款利率，不只是比較數字高低，而是要搞清楚你選的是增貸、轉貸還是二胎房貸。在申請前，建議一定評估自身需求與條件，同時先做好試算與比較，確認月付金、總利息與風險都在可控範圍內。

四、房屋抵押貸款月付怎麼算？試算前一定要知道的事

申請 房屋抵押貸款 之後，每個月到底要還多少，是多數人最關心的重點。其實「房屋抵押貸款月付怎麼算」並不複雜，只要在試算前先掌握幾個關鍵，就能大幅降低誤判風險。

1.房屋抵押貸款月付是怎麼算出來的？

目前多數銀行、好事貸二胎房貸採用的是「本息均攤」方式計算房屋抵押貸款月付金。也就是每個月繳固定金額，裡面同時包含本金與利息。

2.月付金試算公式（本利均攤）

月付金 ＝貸款金額 × 月利率 ×（1＋月利率）^期數 ÷〔（1＋月利率）^期數－1〕

簡單說明就是：

• 貸款金額越高 → 月付越高

• 利率越高 → 月付增加很快

• 年期越短 → 每月壓力越大

這也是為什麼房屋二胎利率試算一定要搭配「年期一起看」，不能只看利率數字。

3.影響房屋抵押貸款月付試算的 3 大關鍵條件

在進行 房屋抵押貸款月付試算 時，月付金主要會受到以下三個因素影響：

• 貸款金額：借得越多，月付自然越高

• 年利率：利率每差一點，長期月付與總成本差距就很明顯

• 還款年期：年期拉長，月付降低，但總利息增加

房屋抵押貸款月付怎麼算，不只是套公式而已，而是要把利率、年期、風險一次看清楚。房貸試算的目的不是「借到最多」，而是「每個月都繳得輕鬆、長期也不會後悔」。在送件前，多花 10 分鐘做好試算，往往能幫你避開好幾年的財務壓力。

五、房屋抵押貸款申請流程怎麼走？

第一次申請房屋抵押貸款，很多人都以為流程很複雜，其實只要事前準備好資料，整體流程相當清楚。不論你是要房貸增貸、轉貸，還是申請二胎房貸，大致都會走下面這幾個步驟。提早了解流程，不但能加快核貸速度，也能避免被退件或條件不如預期。

1.房屋抵押貸款完整申請流程

1.評估自身條件與資金需求

在送件前，先確認三件事：

• 需要多少資金？

• 每月可負擔的月付金是多少？

• 是適合增貸、轉貸，還是二胎房貸？

這一步建議先做房屋抵押貸款試算，確認利率與月付是否在可承受範圍內。

2.準備申請文件

一般會需要以下資料（實際依銀行略有不同）：

• 身分證、第二證件

• 房屋權狀或建物謄本

• 第一順位房貸繳款紀錄

• 收入證明（薪轉、扣繳憑單、報稅資料等）

• 負債明細（信貸、信用卡、其他貸款）

文件齊全，能大幅降低補件與延誤時間。

3.送件申請與初步審核

銀行或貸款機構會先做：

• 信用評分檢視

• 負債比計算

• 基本房屋條件評估

若是銀行二順位房貸申請流程，這一關通常會比一胎嚴格，利率與額度也會在此初步決定。

4.房屋鑑價與可貸額度確認

銀行會安排鑑價，確認房屋現值與可貸空間。
計算方式大致為：

房屋鑑價 × 可貸成數 − 第一順位剩餘貸款 = 二胎可貸額度

這也是為什麼房屋地段、屋齡與市場行情，會直接影響核貸結果。

5.核准條件確認與對保

核貸通過後，會收到正式條件，包括：

• 核准金額

• 利率

• 貸款年期

• 是否有寬限期

• 手續費與其他費用

這一步一定要看清楚「實際年利率」與提前還款規定，沒問題再進行對保。

6.設定抵押權與撥款

完成對保後：

• 至地政機關設定抵押權

• 辦理相關法律程序

• 撥款至指定帳戶

整體流程約 7～21 個工作天，銀行房屋二胎貸款通常比增貸稍久。

2.不同房屋抵押貸款類型，流程差在哪？

房屋抵押貸款類型	流程複雜度	審核重點
房貸增貸	最簡單	原銀行、還款紀錄
房貸轉貸	中等	利率、違約金
銀行二順位房貸	較複雜	收入、信用、房屋殘值
好事貸二胎房貸	快速、額度高	房屋可貸空間

房屋抵押貸款申請流程看似繁瑣，其實只要順序正確、資料準備齊全，不論是增貸、轉貸還是二胎房貸，都能順利完成。真正關鍵不在「快不快」，而在於條件是否適合自己、月付是否長期負擔得起。

房屋抵押貸款本身沒有好壞，關鍵在於你怎麼用。只要在申請前，充分了解自身需求與條件，把房貸額度、利率、費用、月付與風險全部攤開來看，再搭配房貸計算器實際試算，大多數人都能避開不必要的風險。